Atrasos na entrega da obra

É consolidado o entendimento de que o atraso injustificado na entrega de imóvel em construção gera danos de natureza moral e material para o adquirente do imóvel.

A uma, por comprometer a legítima expectativa e os planos de uma de uma família com a realização da casa própria, a duas, por gerar prejuízos financeiros aos adquirentes, pois além de pagarem a prestação do imóvel novo, arcam muitas vezes com o aluguel para moradia, lembrando, ainda, dos transtornos emocionais que um problema desse porte pode causar ao consumidor.

Quando o imóvel é comprado com a finalidade de um investimento, é possível, inclusive, haver indenização por lucros cessantes, que representa, neste caso, o aluguel que o comprador deixou de ganhar em virtude do atraso. O Superior Tribunal de Justiça entende que os lucros cessantes podem ser presumidos, ante a não entrega do imóvel na data convencionada, jurisprudência nesse sentido - REsp. 644.984/RJ e AgRg no REsp.826.745/RJ.

Outra solução para enfrentar a questão é a resolução do contrato, sem prejuízo das perdas e danos, que o inadimplente der causa, é o que faculta o art. 35, III do Código de Defesa do Consumidor e o art. 475 do Código Civil Brasileiro.

Uma dúvida recorrente é sobre a validade da cláusula de tolerância de 180 (cento e oitenta)dias para entrega da obra, comumente prevista no instrumento de compra e venda de imóvel em construção.

O Tribunal de Justiça do Estado do Rio de Janeiro confirmou, através do aviso nº 85/2012, que é valida a cláusula de tolerância acima citada, desde que observados o dever de informar e os demais princípios do Código de Defesa do Consumidor. O que, afigura-se um prazo razoável, dada, a complexidade do negócio que se propõe a entregar.

Considera-se cumprida a obrigação com a efetiva entrega das chaves, mesmo que no contrato haja estipulação em sentido diverso, como por exemplo, quando há previsão contratual que admite o cumprimento da obrigação com a expedição do habite-se, o que não prevalece.

Vale acrescentar, que a responsabilidade pelo pagamento das cotas condominiais e demais despesas do imóvel somente passa a ser do adquirente, quando este for imitido na sua posse.

Os Tribunais reconhecem o direito ao adquirente de ser ressarcido dos prejuízos sofridos, sendo legítima e recomendável sua postulação em Juízo.

Cuidados na aquisição de imóveis

A aquisição de um imóvel é sempre um momento muito especial na vida de qualquer pessoa ou de uma família, qualquer que seja a sua finalidade, seja um investimento ou a realização do sonho da casa própria.

No entanto, a aquisição de um imóvel deve ser analisada com muita cautela, para que não realize um negócio problemático.

A questão essencial da compra e venda é haver boa-fé no proprietário, pois, para quase todas as outras questões que envolvem a venda de um imóvel, existe uma solução.

Mas, definitivamente, para o proprietário/vendedor possuído de má-fé, não tem jeito e a venda, nesse caso, não se concretiza. Pois, o objetivo, não é só vender, é também passar um problema adiante.

Assim, observe que, mesmo que haja apontamentos na documentação, identificando certidões positivas de débitos, na grande maioria das vezes, é possível, tomar as medidas necessárias e fechar o negócio.

O que se busca evitar é concretizar uma venda com a possibilidade de haver fraude contra credores e fraude à execução, pois, se houver, o adquirente poderá perder o dinheiro investido.

Se o valor do imóvel estiver muito aquém do valor real de mercado, vale desconfiar do negócio, e proceder com a análise detalhada da documentação. Inobstante, isso não necessariamente impedirá firmar o negócio.

Diversas questões devem ser examinadas caso a caso.

Para a lavratura da escritura, é necessário o recolhimento do ITBI, imposto de transmissão de bem imóvel, cuja base de cálculo é o valor venal do bem a ser transmitido, o valor declarado na guia de solicitação do imposto ou, ainda, o valor arbitrado pelo órgão arrecadador, que alega ser o valor de mercado existente no banco de dados, o que for maior.

Por fim, vale ressaltar que só se torna proprietário do imóvel quem promove o registro, conforme dispõe o art. 1.245 do Código Civil Brasileiro.

Por Dra. Janisa Teixeira Leite